De berekening van het hypotheekbedrag bij nieuwbouw

Nieuwbouw wordt doorgaans verkocht met de bepaling dat de verkoper (meestal de aannemer) de overdrachtskosten voor zijn rekening neemt.  Het wordt aangegeven door achter de koopsom te vermelden "v.o.n." (vrij op naam). Daarnaast spelen echter nog diverse extra kostenposten een rol.

Eerst zullen we u wat meer toelichting geven op die extra kostenposten, waarna u onderaan dit scherm de samenstelling van het hypotheekbedrag zult aantreffen.

Bouwrente
Vanaf het moment dat de aannemer de grond aan u zou kunnen verkopen en met de bouw zou kunnen beginnen, zal de aannemer er op rekenen zijn investering (hij heeft immers al de grond gekocht), zo snel mogelijk terug te ontvangen. Hoe later u tot aankoop over gaat, hoe later de aannemer zijn eerste investering terug heeft. Dat leidt tot een verliespost voor de aannemer. Een verliespost die hij aan u in rekening mag, en ook zal, brengen. Een moeilijk in te schatten kostenpost, omdat dit nauw samenhangt met de vraag hoe lang de aannemer (of makelaar) de nieuwe woning al probeert te verkopen. Is de bouw net gestart, dan zal de bouwrente vrijwel 0,- zijn. Is de bouw vrijwel klaar, dan kan de bouwrente opgelopen zijn tot 4% van de koopsom.

Renteverlies
Zodra uw handtekening is geplaatst onder de hypotheekakte, zal de bank aan u rente in rekening gaan brengen. Net als aflossing. Al zal dat uiteraard afhankelijk zijn van de gekozen hypotheekvorm.  Het betekent dat er een periode gaat ontstaan met dubbele maandlasten.
Uw huidige (huur-, of eigen-) woning brengt immers maandlasten met zich mee, maar ook de geldgever van uw nieuwe hypotheek zal een maandelijkse rentenota presenteren.
Om die (tijdelijk) dubbele lasten te voorkomen, wordt vaak een extra post "renteverlies" opgevoerd. Uw nieuwe bank zal de rentenota’s voor uw nieuwe hypotheek dan afboeken van die rekening. Afhankelijk van de bouwduur zal de post renteverlies kunnen oplopen tot zo’n 4% van de koopsom.

Bouwrente of renteverlies
De aannemer berekent (maximaal zo’n 4%) bouwrente tot het moment waarop u uw handtekening plaatst. En vanaf dat moment berekent de bank (eveneens maximaal zo’n 4%) hypotheekrente. Hoe hoger de bouwrente, hoe lager het renteverlies. Maar samen gemiddeld maximaal 4%  Waarom dan toch de uitsplitsing?
Hypotheekrente is uitsluitend aftrekbaar, indien u die betaalt voor een eigen woning.
Renteverlies (u bent dan al eigenaar) is dus eveneens aftrekbaar.
Bouwrente echter wordt in rekening gebracht over de periode dat u nog geen eigenaar was. En op grond daarvan is bouwrente dus fiscaal voor u niet aftrekbaar. Als u nieuw wilt kopen, kan het dus beslist zinvol zijn uw handtekening zo snel mogelijk te plaatsen.

Meerwerk
Afhankelijk van de woning die u gaat kopen, kunnen aanpassingen van de woning wenselijk zijn. Denk aan een andere keuken of badkamer, het plaatsen van een open haard, een garage, wandafwerking, buitenkraan of betegeling. Op zich kán dat een stevige kostenkost zijn.

Verhuizing
Ook de verhuizing zelf brengt kosten met zich mee. De verhuisauto of het verhuisbedrijf, extra lampen, gordijnen, vloerbedekking, tuinaanleg etc. De praktijk leert, dat met name dit onderdeel nogal eens wordt onderschat. Reden om ook rekening te houden met een post "onvoorzien".

Strategische reserve
Doorgaans betekent de aankoop van een woning een hogere hypotheek met hogere maandlasten. Afhankelijk van de omstandigheden kan dat betekenen dat er in de eerste maanden (soms jaren) niet of nauwelijks gespaard kan worden. Toch kan ook in die periode de auto het begeven, of de TV. Het kan dan ook verstandig zijn wat geld achter de hand te houden. Uiteraard hangt dit volledig af van uw persoonlijke omstandigheden.

Hypotheekkosten
Vrijwel altijd zal de aankoop van een woning gefinancierd worden met een hypotheek.
Het betekent opnieuw aktes en onderzoek:

  • Afsluitprovisie (doorgaans 1% van het leenbedrag). Een bedrag dat de geldgever in rekening brengt om uw hypotheek in orde te maken. Het percentage kan per bank verschillen.
  • Taxatiekosten zijn bij nieuwbouw meestal niet verschuldigd. 
  • Hypotheekakte. De akte die de notaris zal opmaken om uw hypotheek in de aktes van het Kadaster in te schrijven.
  • Kadastraal recht. De kosten die het Kadaster in rekening brengt voor het aanpassen van het kadaster. Hypotheekakte en kadastraal recht zijn samen globaal 1% van het leenbedrag.
  • Hypotheekgarantie (NHG) Uiteraard is dit bedrag alleen verschuldigd indien NHG wordt aangevraagd. De kosten bedragen 0,3% van het leenbedrag. Voor extra uitleg over NHG verwijzen wij u naar hypotheken/instanties/NHG.

Overbrugging
Bent u al eigenaar van een eigen woning, dan zal het verschil tussen de verkoopprijs en de huidige hypotheek als eigen vermogen in de nieuwe hypotheek ingebracht gaan worden. (Het zal overigens sterk van de gekozen nieuwe hypotheekvorm afhangen hoe dat dient te gebeuren!) Dat bedrag aan eigen vermogen komt uiteraard pas beschikbaar nadat uw huidige woning is verkocht! Er zal dus "voorgefinancierd" moeten worden. Dat gebeurt door middel van een overbrugging.
(Het kan overigens verstandig zijn de verkoopprijs van uw woning niet al te ambitieus in te schatten, zodat een snelle verkoop inderdaad mogelijk is. Ons advies is altijd om de ingeschatte verkoopprijs met nog eens 10% verder te verlagen en met die lagere verkoopprijs te blijven rekenen. Valt de verkoop uiteindelijk mee, dan beschikt u daardoor over extra vrij vermogen, dat eventueel binnen de hypotheek ingebouwd kan worden. Valt de verkoop tegen, dan hebt u in ieder geval 10% extra speelruimte.
Houdt u overigens ook rekening met de kosten van de verkopende makelaar?)

Berekening benodigd hypotheekbedrag
De totaal benodigde hypotheek is dan ook het resultaat van de volgende optelsom: 

  • koopsom v.o.n.
  • bouwrente of renteverlies 4% 
  • meerwerk
  • verhuizing
  • strategische reserve
  • hypotheekkosten (globaal 2,2%)
  • (evt) NHG
  • rente voor de overbrugging
  • minus: in te brengen eigen vermogen (indien gewenst)